Verstaan die risiko's en neem voorsorgmaatreëls

Die aankoop van 'n huis is 'n beduidende belegging, dikwels gepaard met 'n mengsel van opgewondenheid en angs. Een van die potensiële slaggate wat hierdie droom in 'n nagmerrie kan verander, is ongeoorloofde werk. Ongeoorloofde werk verwys na opknappings of aanbouings wat aan 'n eiendom aangebring word sonder die nodige goedkeurings van plaaslike bou-owerhede. Hierdie ongeoorloofde wysigings kan lei tot duur herstelwerk, regskwessies, brandrisiko's en veiligheidskwessies. In hierdie artikel sal ons delf in hoe om ongeoorloofde werk op te spoor en die stappe wat jy moet neem wanneer jy 'n eiendom koop.

Dit is belangrik om daarop te let dat nie oral permitte vir alle werk vereis word nie. Wanneer dit vereis word, is nakoming belangrik.

Die risiko's van ongeoorloofde werk

Ongemagtigde werk kan verskeie risiko's inhou, insluitend:

• Veiligheidsgevare: Ongekeurde opknappings mag nie aan boukodes voldoen nie, wat lei tot substandaard konstruksie en potensiële veiligheidsgevare.
• Regskwessies: Huiseienaars kan boetes en regstappe van plaaslike owerhede in die gesig staar vir ongeoorloofde werk.
• Versekeringsprobleme: Versekeringsmaatskappye kan weier om skade wat deur ongeoorloofde werk veroorsaak word, te dek of die polis heeltemal kanselleer.
• Laer herverkoopwaarde: Ongeoorloofde werk kan potensiële kopers afskrik en die herverkoopwaarde van die eiendom verminder.
• Toekomstige Werk: Toekomstige permit-aanvrae (soos 'n nuwe kombuisopknapping nadat jy die eiendom gekoop het) kan daartoe lei dat die inspekteur hierdie ongemagtigde vorige probleme vind. Dit lei onvermydelik tot baie hoër konstruksiekoste en herwerk.

Hoe om ongeoorloofde werk op te spoor

Die opsporing van ongeoorloofde werk vereis 'n skerp oog en ywer. Hier is 'n paar stappe wat jy kan neem:

1. Hersien Eiendomsrekords

Begin deur die eiendomsrekords by die plaaslike bouafdeling te hersien. Hierdie rekords sal die permitte toon wat vir die eiendom uitgereik is. Vergelyk die rekords met die huidige toestand van die huis om teenstrydighede te identifiseer.

2. Doen 'n Deeglike Inspeksie

Huur 'n gekwalifiseerde huisinspekteur om 'n deeglike inspeksie van die eiendom uit te voer. Inspekteurs kan potensiële tekens van ongeoorloofde werk identifiseer, soos wanpassende materiale, ongewone konstruksietegnieke of onvolledige afwerkings. Dinge om na te kyk, kan insluit:

1. Gaan die solder na; sien jy enige nuwer-lykende kabels? Soek vir 'n datumkode op daardie kabels. As jou huis in 2002 gebou is, en jy vind elektriese kabels wat in 2019 vervaardig is, moet jy verwag om 'n permit vir werk op lêer te vind (indien nodig) by die plaaslike owerheid vir daardie 2019+ werk.
2. Sien jy enige onversekerde kabels in die solder? Maak seker dat die solderbekabeling skoon en professioneel lyk. Geen onbeveiligde bokse of ligte moet opgemerk word nie.
3. Het jou potensiële nuwe eiendom 'n swembad?  Maak seker dat die swembad korrek goedgekeur is. Ongeautoriseerde swembaddens is baie algemeen in Texas, aangesien daar geen/min lisensievereistes vir algemene kontrakteurs of swembadkontrakteurs is. In Texas het swembadkontrakteurs dikwels nie 'n elektrisiën om die swembad se elektriese en aardstelsels te bedraadDit lei tot baie probleme met vakmanskap en kode-nakoming.
4. Het jou potensiële nuwe eiendom 'n nuwe plaat-uitbreiding? Maak seker dat die plaat geïnspekteer is en 'n goedgekeurde aarding het. elektriese stelsel, insluitend 'n Ufer-grond. Nuwer plate mag dalk 'n ander kleur hê as die plaat onder die hoofhuis. Indien daar enige nuwer plate is, is dit dalk die beste om ook die datumkodes op die bedrading in daardie nuwe uitbreiding na te gaan.
5. Het jou potensiële nuwe eiendom 'n motorhuis wat in leefruimte omskep is? Daardie werk sal waarskynlik ook permitte benodig. Gaan die bedrading en datumkodes na, en soek vir permitte wat verband hou met daardie opknapping.
6. Het jou potensiële nuwe eiendom 'n kombuiseiland? Onlangs opgeknapte kombuise het dikwels een oor die hoof gesiene probleem. Daardie probleem is om te verseker dat enige kabels wat deur die plaat loop, natgegradeerElektrisiëns neem dikwels verkeerdelik aan dat die area nie as 'n nat plek beskou word nie, of dat vloeistofdigte leidings al is wat nodig is. Hierdie aannames is verkeerd; maak seker dat alle kabels wat deur 'n plaat op die grond loop, natgegradeer is.
7. Het jou potensiële nuwe eiendom 'n aparte kragstruktuur? Tweede aparte eenhede op dieselfde eiendom word al hoe gewilder, en gewoonlik is die ondergrondse kabels korrek gegradeer vir die nat ligging of as dienstoegangskabels. In sommige gevalle kan kleiner afgeleë geboue (soos 'n klein buitekombuis of 'n klein skuur) kabels hê wat nie geskik is vir direkte begrawing of 'n nat ligging nie. Maak seker dat hierdie kabels korrek gegradeer is.

3. Vra die Verkoper

Vra die verkoper direk oor enige opknappings of toevoegings wat aan die eiendom aangebring is. Eerlike verkopers moet enige ongeoorloofde werk openbaar. Wees versigtig as die verkoper ontwykend of huiwerig lyk om inligting te verskaf. Nie elke verkoper sal bewus wees van alle veranderinge wat deur ander of deur die kontrakteurs wat hulle aangestel het, aangebring is nie. Hulle is dalk bloot onwetend vasgevang in 'n situasie wat jy self probeer vermy.

4. Kontroleer vir Rooi Vlae

Soek na tekens wat op ongeoorloofde werk kan dui, soos:

• Onlangse opknappings word nie in eiendomsrekords weerspieël nie.
• Inkonsekwente of amateur-uitsienende konstruksiewerk.
• Elektriese, loodgieters- of HVAC-stelsels wat lyk of dit nie aan die vereistes voldoen nie.

Wat om te doen wanneer jy die eiendom koop

Voor of na die finalisering van die aankoop, neem die volgende stappe om jouself te beskerm:

1. Onderhandel met die Verkoper

Indien u ongemagtigde werk ontdek, onderhandel met die verkoper om die werk terugwerkend toe te laat of om die koopprys te verminder om die koste te dek om die werk volgens die vereistes te bring. Die verkieslike metode is verreweg om alle permitte op te los. voor jy koop die huis.

2. Raadpleeg 'n Kontrakteur

Raadpleeg 'n gelisensieerde kontrakteur om die omvang van die ongeoorloofde werk te bepaal en die koste van nodige herstelwerk of wysigings te skat. Hierdie inligting kan van kritieke belang wees tydens onderhandelinge. Dit is die beste om jou eie onafhanklike kontrakteur te huur, maar wees ook bewus daarvan dat jy dalk 'n reeks herstelwerk gereed moet hê sodat hulle 'n kwotasie kan gee.

Jy soek 'n kontrakteur wat in staat is om aan die einde van die projek die verklaring te maak dat die stelsels korrek werk, en hulle kan dit sertifiseer. Ons sien situasies waar dit moeilik raak om te spesifiseer wie watter werk gedoen het, en wie moontlik verantwoordelik is vir die swak werkproduk. Hierdie tipe situasie kan finansiële verlies vir 'n huiseienaar veroorsaak wat hulle andersins sou kon verhaal. Maak seker dat jy presies weet watter werk elke kontrakteur beplan om te doen, en dan wat hulle eintlik aan jou huis gedoen het.

3. Kry regsadvies

Soek regsadvies om die potensiële aanspreeklikhede en regsimplikasies van die aankoop van 'n huis met ongeoorloofde werk te verstaan. 'n Eiendomsadvokaat kan jou lei oor die beste plan van aksie. As jy besluit om 'n huis met ongeoorloofde werk te koop, benodig jy dalk 'n nie-standaard huiskoopooreenkoms, en 'n eiendomsadvokaat is die beste plek om vir advies te gaan. Onthou, dit sal jou eiendom wees, en jy kan verantwoordelik wees vir beserings wat ander as gevolg van onveilige konstruksie ly.

4. Oorweeg Titelversekering

Maak seker dat jy titelversekering kry wat enige potensiële probleme dek wat voortspruit uit ongeoorloofde werk. Dit kan 'n bykomende laag beskerming bied. Basiese titelversekering dek dit gewoonlik nie, maar jy kan moontlik 'n spesiale endossement op die polis kry. Verwag 'n inspeksie van die versekeringsmaatskappy wat bevestig dat geen ongeoorloofde werk gevind word voordat die endossement goedgekeur word.

5. Huur 'n Gelisensieerde Residensiële Inspekteur

Betrek 'n gelisensieer 'n Residensiële inspekteur is 'n kritieke stap in die huiskoopproses. 'n Inspekteur sal 'n omvattende ondersoek van die eiendom doen en enige onderliggende probleme identifiseer wat dalk nie onmiddellik sigbaar is nie. Dit sluit in die evaluering van die strukturele integriteit, elektriese stelsels, loodgieterswerk en algehele veiligheid van die huis. Die gedetailleerde verslag wat deur die inspekteur verskaf word, kan dien as 'n waardevolle hulpmiddel tydens onderhandelinge met die verkoper, wat jou toelaat om enige bekommernisse aan te spreek voordat die aankoop finaliseer word. Deur in 'n deeglike inspeksie te belê, kan jy duur verrassings vermy en verseker dat jy 'n goeie belegging maak. Vra die inspekteur of enigiets uit plek of nuut lyk in vergelyking met die res van die huis.

6. Raadpleeg 'n professionele ingenieur

Om met 'n ingenieur te konsulteer oor die vakmanskap van die huis se stelsels kan jou help om enige aanhoudende probleme te beskerm. Dit is belangrik om daarop te let dat 'n inspeksie deur 'n ingenieur nie 'n inspeksie deur 'n Gelisensieerde Eiendomsinspekteur moet vervang nie, maar dit kan daardie inspeksies aanvul met 'n meer gedetailleerde en presiese ingenieursassessering van watter herstelwerk en permitprosesse jy in die gesig staar as jy besluit om voort te gaan met jou groot aankoop of met 'n kontrakteur te praat. Ons beveel 'n inspeksie deur 'n Gelisensieerde Eiendomsinspekteur aan vir alle huisaankope. Die residensiële inspekteur is 'n generalis wat opgelei is om baie algemene probleme in al 'n huis se stelsels te vind. Ingenieurs is hiper-gespesialiseerde individue met uitgebreide kennis oor 'n handjievol van jou huis se stelsels.

Die huidige eienaar van die huis kan 'n professionele ingenieur in die omgewing kontak om 'n omvattende verslag oor die status van die huis se relevante stelsels aan te vra. Daardie verslae kan gedeel word en 'n plan om ongemagtigde werk op te los, kan opgestel word. Baie gebiede vereis volledige openbaarmaking van enige bekende probleme met 'n eiendom in verband met 'n verkoop.

Dreiym Engineering help gereeld huiseienaars wat per ongeluk 'n huis met ongeoorloofde werk in Texas gekoop het. Dit is 'n ongelooflik ongelukkige situasie wat huiseienaars duisende dollars kan kos. As jy jouself in hierdie situasie bevind, is die beste raad om eers 'n prokureur te raadpleeg. In baie ongelukkige omstandighede moet die hele projek soms oorgedoen word. Jy wil nie in daardie situasie vasgevang word nie. Om 'n prokureur te hê om vinnig alle betrokke partye te identifiseer voordat enige veranderinge aangebring word, kan jou in die toekoms help met die duur herwerk.

Ons beveel ook aan dat u nie die inspekteur toelaat om die werklike herstelwerk uit te voer nie. U moet nie toelaat dat 'n kontrakteur wat verantwoordelik is vir herstelwerk of die oorspronklike kontrakteur die struktuur vir konstruksie- of ontwerpfoute inspekteer nie. Dit is oor die algemeen 'n botsing van belange vir 'n inspekteur om 'n onbehoorlike gevestigde belang te hê om probleme te vind (of weg te steek). Die inspekteur moet slegs probleme wil vind en rapporteer indien enige gevind word, nie hulself beskerm teen enige ander voortgesette probleme of litigasie nie. Terwyl baie kontrakteurs hierdie twee afsonderlike take eties kan uitvoer, het ons gevind dat dit ook algemeen is dat die kontrakteur hoogs gemotiveerd is om onnodige werk te verrig (soos om meer as drie inspeksies te doen) of te probeer om probleme heeltemal weg te steek.

7. Bly Betrokke

Jy mag dalk voel dis baie om te hanteer, maar om betrokke te bly is ongelooflik belangrik. Wanneer jy betrokke bly, verminder jy jou koste en maksimeer jy jou veiligheid. As daar inspeksies op jou eiendom gedoen word, het jy die reg om 'n afskrif van daardie verslae aan te vra, en jy het die reg om die ingenieur te vra oor enige veiligheidskwessies wat dalk teëgekom is en hoe om jou en jou gesin veilig te hou. Maak seker dat die inspekteur gekwalifiseerd is; hulle moet 'n gelisensieerde professionele persoon wees. elektriese ingenieur ten minste, en maak seker dat jy 'n afskrif van enige verslae kry. Baie individue sal hulself as 'n inspekteur bemark, maar maak seker dat hulle ten minste 'n soort staatsuitgereikte lisensie het, nie net 'n privaatbedryfsbewys nie. As die huiseienaar is daar 'n paar dinge om op te let in ons ervaring.

Rooi Vlae om voor op te let:

1. Die oorspronklike bouer of ontwerper inspekteer die struktuur self en vind niks verkeerd nie. Nie eens een item op die omsetlys is opgemerk nie, of alles wat opgemerk is, was oppervlakkig. Konstruksieprojekte is kompleks, en probleme kom in elkeen voor; die omset is waar ons baie verborge risiko's vir veiligheid vind en verminder. Teen die tyd dat 'n kontrakteur op soek is na 'n eksterne ingenieur of inspekteur, behoort die meeste, indien nie al, hierdie probleme opgelos en gedokumenteer te wees.
2. Die bouer wat verantwoordelik is vir herstelwerk aan die struktuur, bly aanvra vir addisionele inspeksies na drie. In ons ervaring is enigiets meer as twee inspeksies om 'n struktuur goed te keur, verdag; meer as drie inspeksies kan dui op bedrog (soos dat die bouer geen herstelwerk tussen inspeksies uitvoer nie). Die volgende is rowwe ramings van wat ons ervaring is in... Texas AMOC-prosesse:
   • ~60 persent van alle eiendomme waarmee ons te doen het, het geen probleme op die eerste inspeksieHierdie word gewoonlik gebou en ontwerp deur gelisensieerde professionele persone in die bedryf. Die ongemagtigde werk is gewoonlik die produk van projekskeduleringsfoute of eerlike miskommunikasie (byvoorbeeld, die swembadbeton is vroeg aangebring, sonder dat almal geweet het dat dit in die skedule opgeskuif is).
   • >99 persent van alle eiendomme waarmee ons te doen het, sal enige probleme in slegs twee inspeksies opgelos hê (Die eerste inspeksie toon defekte, en die tweede inspeksie toon dat alle defekte herstel is.) Dit is 'n mengsel van eerlike foute, dinge wat in die krake val, en Doen-dit-self-mense wat dalk nie heeltemal al die vereistes verstaan het nie. As jy 'n huiseienaar is wat in hierdie kategorie val, kan ons addisionele leiding gee vir enige vrae wat jy het, maar jy moet so gou as moontlik 'n elektrisiën huur.
   • ’n Vlietende klein minderheid kontrakteurs by sommige eiendomme sal geen belangstelling toon om die probleme op te los nie, ’n bedrieglike herstelwerk uitvoer (soos om ’n draadaansluiting binne ’n muur weg te steek om doelbewus die gebruik van verkeerde bedrading te verbloem), onbevoegde herstelwerk (hulle weet eenvoudig nie hoe om hierdie tipe kontraktering uit te voer nie), of verkeerde herstelwerk (onvanpaste metodes of materiale buite hul notering gebruik), of andersins twee inspeksies oorneem om dit reg te kry.

Wanneer 'n tekortkoming gevind word, maak seker dat die kontrakteur wat verantwoordelik is vir die herstelwerk die bekommernisse volledig aangespreek het voordat hulle 'n herinspeksie van die werk aanvra. As die eiendomseienaar is dit jou reg om te verstaan wat aan jou eiendom gedoen word en hoekom dit gedoen word. Deur betrokke te bly, help dit om te verseker dat jou gesin veilig is en dat die herstelwerk korrek is. Jy kan aanlyn hulpbronne gebruik om die kwessies in die inspeksieverslae te ondersoek deur middel van NFPA.

Gevolgtrekking

Die koop van 'n huis met ongeoorloofde werk kan lei tot onvoorsiene komplikasies en uitgawes. Deur behoorlike ondersoek, deeglike inspeksie van die eiendom en professionele advies in te win, kan jy hierdie risiko's verminder en 'n ingeligte aankoopbesluit neem. Onthou, dit is beter om potensiële probleme te ontdek voordat die transaksie gesluit word as om duur verrassings in die toekoms te trotseer. Wanneer jy 'n huis koop en die sluitingsdokumente teken, verkry jy dikwels daardie eiendom "soos dit is". Dit is die beste om seker te maak dat jy iets koop wat jou belegging werd is.

Indien jy besluit om 'n huis met ongeoorloofde werk te koop voordat dit afgehandel is, oorweeg dit om self 'n kontrakteur aan te stel nadat jy besit geneem het en die koste van die huis dienooreenkomstig te onderhandel. Indien jy jouself in hierdie tipe situasie bevind, kan jy kontak Dreiym Engineering. Ons het honderde eiendomseienaars en hul kontrakteurs in Texas gehelp om deur hierdie moeilike situasie te kom.