Odhalte pravdu: Emocionální a finanční dopady nepovolené práce
Pochopení rizik a přijetí preventivních opatření
Koupě domu je významnou investicí, kterou často provází směs nadšení a obav. Jedním z možných úskalí, která mohou tento sen proměnit v noční můru, jsou nepovolené práce. Nepovolenými pracemi se rozumí renovace nebo přístavby provedené na nemovitosti bez potřebných povolení místních stavebních úřadů. Tyto nepovolené úpravy mohou vést k nákladným opravám, právním problémům, požárním rizikům a obavám o bezpečnost. V tomto článku se budeme zabývat tím, jak odhalit nepovolené práce a jaké kroky byste měli podniknout při koupi nemovitosti.
Its Important to note that not everywhere requires permits for all work. When it is required, compliance is important.
Rizika nepovolených prací
Nepovolená práce může představovat různá rizika, včetně:
- Bezpečnostní rizika: Neschválené renovace nemusí být v souladu se stavebními předpisy, což může vést k nekvalitní konstrukci a potenciálnímu ohrožení bezpečnosti.
- Právní otázky: Majitelé domů mohou čelit pokutám a právním krokům ze strany místních úřadů za nepovolené práce.
- Problémy s pojištěním: Pojišťovny mohou odmítnout hradit škody způsobené nepovolenými pracemi nebo mohou pojistnou smlouvu zcela zrušit.
- Nižší hodnota při dalším prodeji: Nepovolené práce mohou odradit potenciální kupce a snížit hodnotu nemovitosti při dalším prodeji.
- Budoucí práce: Budoucí žádosti o povolení (např. nová přestavba kuchyně po koupi nemovitosti) mohou vést k tomu, že inspektor zjistí tyto nepovolené předchozí problémy. To nevyhnutelně vede k mnohem vyšším stavebním nákladům a předělávkám.
Jak odhalit nepovolenou práci
Odhalení nepovolených prací vyžaduje bystré oko a pečlivost. Zde je několik kroků, které můžete podniknout:
1. Přezkoumání záznamů o nemovitostech
Začněte tím, že si prohlédnete záznamy o nemovitostech na místním stavebním úřadě. V těchto záznamech budou uvedena povolení, která byla pro danou nemovitost vydána. Porovnejte záznamy se současným stavem domu a zjistěte nesrovnalosti.
2. Proveďte důkladnou kontrolu
Hire a qualified home inspector to conduct a thorough inspection of the property. Inspectors can identify potential signs of unpermitted work, such as mismatched materials, unusual construction techniques, or incomplete finishes. Things to look for could include:
- Zkontrolujte podkroví; nevidíte nějaké novější kabely? Na těchto kabelech hledejte datumový kód. Pokud byl váš dům postaven v roce 2002 a najdete elektrické kabely, které byly vyrobeny v roce 2019, měli byste očekávat, že na tyto práce z roku 2019+ najdete povolení k práci (pokud je vyžadováno) u místního úřadu.
- Vidíte na půdě nějaké nezajištěné kabely? Make sure that the attic cabling looks clean and professional. No unsecured boxes or light fixtures should be noted.
- Má vaše potenciální nová nemovitost bazén? Check to make sure that the pool is correctly permitted. Unpermitted pools are very common in Texas, as there are no/little license requirements for General Contractors or Pool Contractors. In Texas, pool contractors often don’t have an electrician to wire the pool’s electrical and ground systems. This leads to a lot of issues with workmanship and code compliance.
- Má vaše potenciální nová nemovitost novou přístavbu? Zkontrolujte, zda byla deska zkontrolována a zda má schválené uzemnění. elektrický systém, včetně země Ufer. Desky, které jsou novější, se mohou jevit v jiné barvě než deska pod hlavním domem. Pokud jsou nějaké novější desky, mohlo by být nejlepší zkontrolovat datové kódy na elektroinstalaci i v této nové přístavbě.
- Má vaše potenciální nová nemovitost garáž, která byla přestavěna na obytný prostor? I tyto práce budou pravděpodobně vyžadovat povolení. Zkontrolujte elektroinstalaci a datumové kódy a vyhledejte povolení související s touto přestavbou.
- Má vaše potenciální nová nemovitost kuchyňský ostrůvek? Nedávno zrekonstruované kuchyně mají často jeden přehlížený problém. Tímto problémem je zajištění toho, aby kabely procházející deskou byly mokré provedení. Elektrikáři se často mohou mylně domnívat, že daná oblast není považována za mokré místo nebo že je zapotřebí pouze kapalinotěsné potrubí. Tyto předpoklady jsou nesprávné; ujistěte se, že všechny kabely, které vedou přes desku uloženou na zemi, jsou odolné proti vlhkosti.
- Má vaše potenciální nová nemovitost samostatnou konstrukci s elektrickým pohonem? Second separate units on the same property are becoming popular, and usually the underground cables are correctly rated for the wet-location or as service entry cables. In some cases, smaller remote buildings (such as a small outdoor kitchen or a small shed) can have cable not appropriate for direct burial or a wet-location. Be sure to check that these cables are correctly rated.
3. Zeptejte se prodávajícího
Directly ask the seller about any renovations or additions made to the property. Honest sellers should disclose any unpermitted work. Be cautious if the seller seems evasive or reluctant to provide information. Not every seller will be aware of all changes that were made by others or by the contractors that they have hired. They may be simply unknowingly stuck in a situation that you are trying to avoid yourself.
4. Kontrola červených příznaků
Hledejte příznaky, které mohou naznačovat nepovolené práce, jako jsou:
- Nedávné renovace, které nejsou uvedeny v evidenci nemovitostí.
- Nedůsledné nebo amatérsky vypadající stavební práce.
- Elektrické, vodovodní nebo vzduchotechnické systémy, které se zdají být na svém místě nebo neodpovídají předpisům.
Co dělat při koupi nemovitosti
Před dokončením nákupu nebo po něm proveďte následující kroky, abyste se ochránili:
1. Vyjednávání s prodávajícím
If you discover unpermitted work, negotiate with the seller to either have the work permitted retroactively or to reduce the purchase price to cover the cost of bringing the work up to code. The preferred method by far is to have all permits resolved před při koupi domu.
2. Konzultace se zhotovitelem
Poraďte se s licencovaným dodavatelem, aby posoudil rozsah nepovolených prací a odhadl náklady na nezbytné opravy nebo úpravy. Tyto informace mohou být při vyjednávání klíčové. Nejlepší je najmout si vlastního nezávislého dodavatele, ale mějte také na paměti, že možná budete muset mít připravený rozsah oprav, který vám vyčíslí.
Chcete dodavatele, který je schopen na konci projektu prohlásit, že systémy fungují správně, a může to potvrdit. Setkáváme se se situacemi, kdy je obtížné určit, kdo provedl jakou práci a kdo může být zodpovědný za špatný pracovní produkt. Tento typ situace může majiteli domu přinést finanční ztrátu, kterou by jinak mohl vymáhat. Ujistěte se, že přesně víte, jakou práci má každý zhotovitel v plánu provést, a poté, co ve vašem domě skutečně provedl.
3. Získejte právní poradenství
Vyhledejte právní poradenství, abyste porozuměli možným závazkům a právním důsledkům koupě domu s nepovolenými pracemi. Právník zabývající se nemovitostmi vám poradí, jak nejlépe postupovat. Pokud se rozhodnete pro koupi domu s nepovolenými pracemi, budete možná potřebovat nestandardní kupní smlouvu a nejlépe vám poradí realitní advokát. Nezapomeňte, že se bude jednat o váš majetek a vy můžete být zodpovědní za úrazy, které utrpí ostatní v důsledku nebezpečné stavby.
4. Zvažte pojištění vlastnického práva
Ensure you obtain title insurance that covers any potential issues arising from unpermitted work. This can provide an additional layer of protection. Basic title insurance typically does not cover this, but you may be able to obtain a special endorsement on the policy. Expect an inspection from the insurance company confirming that no unpermitted work is found before the endorsement is approved.
5. Najměte si licencovaného inspektora obytných domů
Zapojení licencované residential inspector is a critical step in the home-buying process. An inspector will conduct a comprehensive examination of the property, identifying any underlying issues that may not be immediately apparent. This includes evaluating the structural integrity, electrical systems, plumbing, and overall safety of the home. The detailed report provided by the inspector can serve as a valuable tool during negotiations with the seller, allowing you to address any concerns before finalizing the purchase. By investing in a thorough inspection, you can avoid costly surprises and ensure that you are making a sound investment. Ask the inspector if anything appears out of place or new compared to the rest of the home.
6. Konzultace s profesionálním inženýrem
Checking with an engineer about the workmanship of the home’s systems can help protect you from any lingering issues. It’s important to note that an inspection from an engineer is not to replace an inspection from a Licensed Real Estate Inspector, but can supplement those inspections with a more detailed and precise engineering assessment of what repairs and permitting processes you are facing if you decide to continue with your major purchase or speak to a contractor. We recommend an inspection from a Licensed Real Estate Inspector for all home purchases. The residential inspector is a generalist who is trained to find many common problems across all of a home’s systems. Engineers are hyper-specialized individuals with extensive knowledge on a handful of your home’s systems.
The current owner of the home can reach out to a professional engineer in the area to request a comprehensive report on the status of the home’s relevant systems. Those reports can be shared and a plan to get unpermitted work resolved can be established. Many areas require full disclosure of any known issues with a property in conjunction with a sale.
Dreiym Engineering routinely helps homeowners who have inadvertently purchased a home with unpermitted work in Texas. This is an incredibly unfortunate situation that can cost homeowners thousands of dollars. If you find yourself in this situation, the best advice is to first consult a Lawyer. In very unfortunate circumstances, sometimes the entire project has to be redone. You don’t want to be caught in that situation. Having a lawyer to quickly identify all involved parties before any changes are made may help you in the future with the costly rework.
Doporučujeme také, abyste inspektorovi nedovolili provádět vlastní opravu. Neměli byste povolit, aby dodavatel odpovědný za opravy nebo původní dodavatel kontroloval stavbu z hlediska konstrukčních nebo projektových vad. Obecně je střetem zájmů, pokud má inspektor nevhodný zájem na nalezení (nebo zatajení) problémů. Inspektor by měl chtít pouze nalézt a oznámit problémy, pokud nějaké nalezne, nikoli se chránit před dalšími probíhajícími problémy nebo soudními spory. Ačkoli mnoho dodavatelů dokáže tyto dva oddělené úkoly plnit eticky, zjistili jsme, že je také běžné, že dodavatel je silně motivován k provádění nepotřebné práce (například k provádění více než tří inspekcí) nebo se snaží problémy zcela skrýt.
7. Zůstaňte zapojeni
You may feel like it’s a lot to handle, but keeping involved is incredibly important. When you stay involved, you minimize your costs and maximize your safety. If there are inspections done on your property, you have the right to request a copy of those reports, and you have a right to ask the engineer about any safety issues that may have been encountered and how to keep you and your family safe. Make sure that the inspector is qualified; they should be a licensed professional electrical engineer at a minimum, and be sure to get a copy of any reports. Many individuals will market themselves as an inspector, but make sure they have at least some type of state-issued license, not just a private industry credential. As the homeowner, there are a few things to keep a watch for in our experience.
Červené vlajky, na které je třeba si dát pozor:
- The original constructor or designer inspects the structure themselves and finds nothing wrong. Not even one item on the turnover punch list was noted, or everything noted was superficial. Construction projects are complex, and issues happen in each one, the turnover is where we find and minimize a lot of hidden risks to safety. By the time a contractor is looking for an outside engineer or inspector, most if not all of these issues should be resolved and documented.
- Stavebník odpovědný za opravu konstrukce neustále vyzývá k dalším kontrolám nad rámec tří kontrol. Podle našich zkušeností je podezřelé cokoli nad dvě kontroly ke kolaudaci stavby, více než tři kontroly mohou svědčit o podvodu (například o tom, že stavebník mezi kontrolami neprovádí žádné opravy). Níže jsou uvedeny hrubé odhady, jaké jsou naše zkušenosti v Texasu:
- ~60 procent všech nemovitostí, které řešíme, nemá při první kontrole žádné problémy. Ty jsou obvykle postaveny a navrženy licencovanými profesionály v oboru. Nepovolené práce jsou obvykle výsledkem chyb v harmonogramu projektu nebo upřímných nedorozumění (například betonování bazénu bylo provedeno dříve, aniž by všichni věděli, že bylo v harmonogramu posunuto).
- >99 % všech nemovitostí, které řešíme, vyřeší veškeré problémy během pouhých dvou inspekcí (první inspekce odhalí závady a druhá inspekce ukáže, že všechny závady jsou opraveny.) Jedná se o směs poctivých chyb, věcí spadlých do skulin a kutilů, kteří možná nepochopili zcela všechny požadavky. Pokud jste majitelem domu, který spadá do této kategorie, můžeme vám poskytnout další pokyny pro případné dotazy, ale měli byste si co nejdříve najmout elektrikáře.
- U některých nemovitostí se najde jen malá menšina dodavatelů, kteří neprojeví zájem o řešení problémů, provedou podvodnou opravu (například schovají spoj drátu ve zdi, aby záměrně zamaskovali použití nesprávné elektroinstalace), nekompetentní opravu (prostě neví, jak tento typ zakázky provést) nebo nesprávnou opravu (použijí nevhodné metody nebo materiály mimo jejich seznam), nebo jinak trvá více než dvě kontroly, než se oprava provede správně.
When a deficiency is found, make sure that the contractor responsible for the repairs has fully addressed the concerns before they ask for a re-inspection of the work. As the property owner, it’s your right to understand what is being done to your property and why it is being done. Staying involved helps ensure that your family is safe and that the repairs are correct. You can use online resources to investigate the issues in the inspection reports through NFPA.
Závěr
Buying a home with unpermitted work can lead to unforeseen complications and expenses. By conducting due diligence, thoroughly inspecting the property, and seeking professional advice, you can mitigate these risks and make an informed purchase decision. Remember, it’s better to uncover potential problems before closing the deal than to face costly surprises down the road. When you purchase a home and sign the closing documents, you often obtain that property “as-is.” It’s best to make sure that you are buying something worthy of your investment.
Pokud se rozhodnete koupit dům s nepovolenými pracemi před jejich vyřešením, zvažte, zda si po převzetí domu nenajmete dodavatele sami a podle toho vyjednejte cenu domu. Pokud se ocitnete v takové situaci, můžete kontakt Dreiym Engineering. Pomohli jsme stovkám majitelů nemovitostí a jejich dodavatelům v Texasu překonat tuto obtížnou situaci.