فهم المخاطر واتخاذ الاحتياطات

يعد شراء منزل استثمارًا كبيرًا، وغالبًا ما يكون مصحوبًا بمزيج من الحماس والرهبة. أحد المخاطر المحتملة التي يمكن أن تحول هذه الأحلام إلى كوابيس هو الأعمال غير المصرح بها. تشير الأعمال غير المصرح بها إلى التجديدات أو الإضافات التي تم إجراؤها على عقار دون الموافقات اللازمة من سلطات البناء المحلية. يمكن أن تؤدي هذه التعديلات غير المصرح بها إلى إصلاحات مكلفة، ومشكلات قانونية، ومخاطر الحريق، ومخاوف تتعلق بالسلامة. في هذه المقالة، سنتعمق في كيفية اكتشاف الأعمال غير المصرح بها والخطوات التي يجب عليك اتخاذها عند شراء عقار.

من المهم ملاحظة أنه ليس في كل مكان تتطلب تصاريح لجميع الأعمال. وعندما يكون ذلك مطلوبًا، فإن الامتثال مهم.

مخاطر العمل غير المصرح به

قد تشكل الأعمال غير المصرح بها مخاطر متنوعة، بما في ذلك:

• مخاطر السلامة قد لا تمتثل التجديدات غير المعتمدة لقوانين البناء، مما يؤدي إلى إنشاءات دون المستوى المطلوب ومخاطر محتملة على السلامة.
• المسائل القانونية: قد يواجه أصحاب المنازل غرامات وإجراءات قانونية من السلطات المحلية بسبب الأعمال غير المصرح بها.
• مشاكل التأمين: قد ترفض شركات التأمين تغطية الأضرار الناجمة عن أعمال غير مرخصة أو قد تلغي البوليصة بالكامل.
• انخفاض قيمة إعادة البيع: يمكن أن تثبط الأعمال غير المصرح بها المشترين المحتملين وتقلل من قيمة إعادة بيع العقار.
• العمل المستقبلي: يمكن أن تؤدي عمليات إصدار التصاريح المستقبلية (مثل تجديد المطبخ الجديد بعد شراء العقار) إلى اكتشاف المفتش لهذه المشكلات السابقة غير المصرح بها. يؤدي هذا حتماً إلى تكاليف بناء أعلى بكثير وإعادة عمل.

كيفية اكتشاف الأعمال غير المصرح بها

يتطلب اكتشاف الأعمال غير المصرح بها عينًا ثاقبة واجتهادًا. إليك بعض الخطوات التي يمكنك اتخاذها:

1. مراجعة سجلات العقارات

ابدأ بمراجعة سجلات العقار في قسم المباني المحلي. ستوضح هذه السجلات التصاريح التي تم إصدارها للعقار. قارن السجلات بالحالة الحالية للمنزل لتحديد التناقضات.

2. إجراء فحص شامل

استعن بمهندس فحص منازل مؤهل لإجراء فحص دقيق للعقار. يمكن للمفتشين تحديد علامات محتملة للأعمال غير المرخصة، مثل المواد غير المتطابقة، أو تقنيات البناء غير العادية، أو التشطيبات غير المكتملة. قد تشمل الأشياء التي يجب البحث عنها ما يلي:

1. تحقق من العلية؛ هل ترى أي كابلات تبدو أحدث؟ ابحث عن رمز تاريخ على تلك الكابلات. إذا تم بناء منزلك في عام 2002، ووجدت كابلات كهربائية تم تصنيعها في عام 2019، فيجب عليك توقع وجود تصريح عمل (إذا كان مطلوباً) لدى السلطة المحلية لهذا العمل الذي تم في عام 2019 أو بعده.
2. هل ترى أي أسلاك غير مؤمنة في العلية؟ تأكد من أن الأسلاك في العلية تبدو نظيفة واحترافية. يجب عدم ملاحظة أي صناديق أو تركيبات إضاءة غير مثبتة.
3. وهل لديهم بركة سباحة في هذا العقار الجديد المحتمل؟  تحقق من أن المسبح مرخص بشكل صحيح. المسابح غير المرخصة شائعة جدًا في تكساس، حيث توجد متطلبات ترخيص قليلة أو معدومة للمقاولين العامين أو مقاولي المسابح. في تكساس، غالبًا ما يفتقر مقاولو المسابح إلى كهربائي لتركيب النظام الكهربائي ونظام التأريض الخاص بالمسبح. هذا يؤدي إلى الكثير من المشاكل في جودة العمل والامتثال للكود.
4. هل يوجد في عقارك الجديد المحتمل امتداد جديد لأرضية خرسانية؟ تأكد من فحص اللوح الأرضي (البلاطة) ووجود تثبيت تأريض معتمد له النظام الكهربائي, بما في ذلك تأريض أوفير. قد تبدو الألواح الأحدث ذات لون مختلف عن الألواح الموجودة تحت المنزل الرئيسي. إذا كانت هناك أي ألواح أحدث، فقد يكون من الأفضل التحقق من رموز التاريخ على الأسلاك في هذا الامتداد الجديد أيضًا.
5. هل يحتوي عقارك الجديد المحتمل على كراج تم تحويله إلى مساحة معيشة؟ من المرجح أن يتطلب هذا العمل تصاريح أيضًا. تحقق من الأسلاك ورموز التاريخ، وابحث عن التصاريح المتعلقة بتجديد هذا الإصلاح.
6. هل تحتوي عقارك الجديد المحتمل على جزيرة مطبخ؟ غالبًا ما تحتوي المطابخ التي تم تجديدها حديثًا على مشكلة واحدة يتم التغاضي عنها. هذه المشكلة هي التأكد من أن أي كابلات تمر عبر الألواح هي مقاوم للماء. قد يفترض الكهربائيون في كثير من الأحيان بشكل غير صحيح أن المنطقة لا تعتبر منطقة رطبة أو أن الممرات المقاومة للسوائل كافية. هذه الافتراضات غير صحيحة؛ تأكد من أن جميع الكابلات التي تمر عبر ألواح خرسانية موضوعة على الأرض مصنفة للاستخدام في الأماكن الرطبة.
7. هل يحتوي عقارك الجديد المحتمل على هيكل منفصل مزود بالكهرباء؟ أصبحت الوحدات المنفصلة الثانية في نفس العقار شائعة، وعادةً ما تكون الكابلات تحت الأرض مصنفة بشكل صحيح للمواقع الرطبة أو ككابلات دخول الخدمة. في بعض الحالات، يمكن أن تحتوي المباني البعيدة الأصغر (مثل مطبخ خارجي صغير أو سقيفة صغيرة) على كابلات غير مناسبة للدفن المباشر أو للمواقع الرطبة. تأكد من فحص أن هذه الكابلات مصنفة بشكل صحيح.

3. اسأل البائع

اسأل البائع مباشرة عن أي تجديدات أو إضافات تم إجراؤها على العقار. يجب على البائعين الصادقين الكشف عن أي عمل لم يتم التصريح به. كن حذرًا إذا بدا البائع مراوغًا أو مترددًا في تقديم المعلومات. لن يكون كل بائع على دراية بجميع التغييرات التي أجراها الآخرون أو المقاولون الذين قاموا بتعيينهم. قد يكونون ببساطة عالقين عن غير قصد في موقف تحاول تجنبه بنفسك.

4. تحقق من العلامات الحمراء

ابحث عن علامات قد تشير إلى أعمال غير مصرح بها، مثل:

• التجديدات الأخيرة غير منعكسة في سجلات العقار.
• بناء غير متناسق أو يبدو هاويًا.
• الأنظمة الكهربائية أو السباكة أو التدفئة والتهوية وتكييف الهواء التي تبدو في غير محلها أو غير مطابقة للكود.

ماذا تفعل عند شراء عقار

قبل أو بعد إتمام عملية الشراء، قم باتباع الخطوات التالية لحماية نفسك:

1. التفاوض مع البائع

إذا اكتشفت أعمالاً غير مرخصة، فتفاوض مع البائع إما للحصول على ترخيص للأعمال بأثر رجعي أو لخفض سعر الشراء لتغطية تكلفة جعل الأعمال متوافقة مع القانون. الطريقة المفضلة إلى حد بعيد هي حل جميع التصاريح. قبل أنت تشتري المنزل.

2. استشر مقاولاً

استشر مقاولًا مرخصًا لتقييم مدى العمل الذي تم دون تصريح وتقدير تكلفة الإصلاحات أو التعديلات اللازمة. قد تكون هذه المعلومات حاسمة أثناء المفاوضات. من الأفضل توظيف مقاولك المستقل الخاص، ولكن ضع في اعتبارك أيضًا أنك قد تحتاج إلى نطاق إصلاحات جاهز ليقوموا بتقديم عرض أسعار له.

تريد مقاولاً قادرًا على إصدار بيان في نهاية المشروع بأن الأنظمة تعمل بشكل صحيح، ويمكنهم التصديق على ذلك. نرى مواقف يصبح فيها من الصعب تحديد من قام بأي عمل، ومن قد يكون مسؤولاً عن ناتج العمل السيئ. هذا النوع من المواقف يمكن أن يؤدي إلى خسارة مالية للمالك يمكنه استردادها بخلاف ذلك. تأكد من أنك تعرف بالضبط ما هو العمل الذي يخطط كل مقاول للقيام به، ثم ما قاموا به بالفعل في منزلك.

3. الحصول على استشارة قانونية

اطلب المشورة القانونية لفهم المسؤوليات المحتملة والتداعيات القانونية لشراء منزل به أعمال غير مصرح بها. يمكن لمحامي عقارات توجيهك بشأن أفضل مسار للعمل. إذا قررت شراء منزل به أعمال غير مصرح بها، فقد تحتاج إلى اتفاقية شراء منزل غير قياسية، ومحامي عقارات هو أفضل مكان للحصول على المشورة. تذكر، سيكون هذا ملكك، وقد تكون مسؤولاً عن الإصابات التي تلحق بالآخرين بسبب البناء غير الآمن.

٤. فكر في تأمين الملكية

تأكد من الحصول على تأمين على سند الملكية يغطي أي مشاكل محتملة تنشأ عن أعمال غير مرخصة. يمكن أن يوفر هذا طبقة إضافية من الحماية. لا يغطي تأمين سند الملكية الأساسي هذا عادةً، ولكن قد تتمكن من الحصول على ملحق خاص في البوليصة. توقع فحصًا من شركة التأمين يؤكد عدم وجود أعمال غير مرخصة قبل الموافقة على الملحق.

5. استئجار مفتش سكني مرخص

إشراك مرخص يعد فحص المنزل خطوة حاسمة في عملية شراء المنزل. سيقوم المفتش بإجراء فحص شامل للعقار، وتحديد أي مشاكل كامنة قد لا تكون واضحة على الفور. يشمل ذلك تقييم السلامة الهيكلية والأنظمة الكهربائية والسباكة والسلامة العامة للمنزل. يمكن أن يكون التقرير المفصل الذي يقدمه المفتش أداة قيمة أثناء المفاوضات مع البائع، مما يسمح لك بمعالجة أي مخاوف قبل إتمام عملية الشراء. من خلال الاستثمار في فحص شامل، يمكنك تجنب المفاجآت المكلفة والتأكد من أنك تقوم باستثمار سليم. اطلب من المفتش إذا كان هناك أي شيء يبدو في غير محله أو جديد مقارنة ببقية المنزل.

6. استشر مهندسًا محترفًا

يمكن أن يساعدك التحقق مع مهندس بشأن جودة أنظمة المنزل في حمايتك من أي مشاكل عالقة. من المهم ملاحظة أن فحص المهندس لا يحل محل الفحص من مفتش عقاري مرخص، ولكنه يمكن أن يكمل عمليات الفحص هذه بتقييم هندسي أكثر تفصيلاً ودقة للإصلاحات وعمليات الترخيص التي تواجهها إذا قررت المضي قدمًا في عملية الشراء الكبيرة أو التحدث إلى مقاول. نوصي بإجراء فحص من مفتش عقاري مرخص لجميع عمليات شراء المنازل. المفتش السكني هو متخصص عام مدرب على اكتشاف العديد من المشاكل الشائعة في جميع أنظمة المنزل. المهندسون هم أفراد متخصصون للغاية ويمتلكون معرفة واسعة بعدد قليل من أنظمة منزلك.

يمكن للمالك الحالي للمنزل التواصل مع مهندس محترف في المنطقة لطلب تقرير شامل عن حالة الأنظمة ذات الصلة بالمنزل. يمكن مشاركة هذه التقارير ووضع خطة لحل الأعمال غير المصرح بها. تتطلب العديد من المناطق الإفصاح الكامل عن أي مشاكل معروفة في العقار بالاقتران مع البيع.

تساعد الهندسة Dreiym بشكل روتيني أصحاب المنازل الذين اشتروا عن غير قصد منزلاً تم فيه أعمال غير مرخصة في تكساس. هذه حالة مؤسفة للغاية يمكن أن تكلف أصحاب المنازل آلاف الدولارات. إذا وجدت نفسك في هذا الموقف، فإن أفضل نصيحة هي استشارة محامٍ أولاً. في ظروف مؤسفة للغاية، في بعض الأحيان يجب إعادة القيام بالمشروع بأكمله. لا تريد أن تجد نفسك في هذا الموقف. يمكن أن يساعدك وجود محامٍ لتحديد جميع الأطراف المعنية بسرعة قبل إجراء أي تغييرات في المستقبل مع إعادة العمل المكلفة.

كما نوصي بعدم السماح للمفتش بالقيام بأعمال الإصلاح الفعلية. لا ينبغي لك السماح لمقاول مسؤول عن الإصلاحات أو المقاول الأصلي بتفتيش الهيكل بحثًا عن عيوب في البناء أو التصميم. يعتبر تضاربًا في المصالح للمفتش أن يكون لديه مصلحة غير مناسبة في العثور على (أو إخفاء) المشكلات. يجب أن يرغب المفتش فقط في العثور على المشكلات والإبلاغ عنها إذا تم العثور على أي منها، وليس حماية نفسه من أي مشكلات مستمرة أخرى أو دعاوى قضائية. في حين أن العديد من المقاولين يمكنهم أداء هاتين المهمتين المنفصلتين بأمانة، فقد وجدنا أنه من الشائع أيضًا أن يكون المقاول متحفزًا بشدة لأداء عمل غير ضروري (مثل إجراء أكثر من ثلاثة فحوصات) أو محاولة إخفاء المشكلات تمامًا.

٧. ابقَ مشاركًا

قد تشعر أن الأمر كثير لتتحمله، لكن البقاء على اطلاع أمر مهم للغاية. عندما تظل على اطلاع، فإنك تقلل تكاليفك وتزيد من سلامتك. إذا تم إجراء فحوصات على ممتلكاتك، فلديك الحق في طلب نسخة من تلك التقارير، ولديك الحق في سؤال المهندس عن أي قضايا تتعلق بالسلامة ربما تم مواجهتها وكيفية الحفاظ على سلامتك وسلامة عائلتك. تأكد من أن المفتش مؤهل؛ يجب أن يكون محترفًا مرخصًا. مهندس كهربائي كحد أدنى، وتأكد من الحصول على نسخة من أي تقارير. سيسوق العديد من الأفراد أنفسهم كمفتشين، لكن تأكد من أن لديهم على الأقل نوعًا من الترخيص الصادر عن الولاية، وليس مجرد شهادة خاصة بالصناعة. بصفتك مالك المنزل، هناك بعض الأشياء التي يجب الانتباه إليها من واقع خبرتنا.

علامات حمراء يجب الانتباه إليها:

1. يقوم المنشئ أو المصمم الأصلي بفحص الهيكل بنفسه ولا يجد أي خطأ. لم يتم تسجيل أي بند على الإطلاق في قائمة الجرد، أو أن كل ما تم تسجيله كان سطحيًا. مشاريع البناء معقدة، وتحدث مشاكل في كل منها، ومنع التسليم هو المكان الذي نجد فيه ونقلل من الكثير من مخاطر السلامة الخفية. بحلول الوقت الذي يبحث فيه المقاول عن مهندس أو مفتش خارجي، يجب أن تكون معظم هذه المشكلات، إن لم يكن كلها، قد تم حلها وتوثيقها.
2. المُشرف المسؤول عن إصلاحات الهيكل يطلب باستمرار إجراء فحوصات إضافية تتجاوز الثلاثة. في تجربتنا، أي شيء يتجاوز فحصين للموافقة على هيكل يعتبر مشبوهًا، وأكثر من ثلاثة فحوصات قد تشير إلى وجود احتيال (مثل عدم قيام المُشرف بأي إصلاحات بين الفحوصات). فيما يلي تقديرات تقريبية لما هي تجربتنا في عمليات Texas AMOC:
   • حوالي 60 بالمائة من جميع العقارات التي نتعامل معها لا توجد بها مشاكل في الفحص الأول تفتيش. عادةً ما يتم بناء وتصميم هذه بواسطة متخصصين مرخصين في الصناعة. غالبًا ما يكون العمل غير المصرح به نتيجة لأخطاء في جدولة المشروع أو سوء فهم صادق (على سبيل المثال، تم تطبيق خرسانة المسبح مبكرًا، دون أن يعلم الجميع أنه تم تقديمه في الجدول الزمني).
   • >99 بالمئة من جميع العقارات التي نتعامل معها سيتم حل أي مشاكل فيها في فحصين فقط (الفحص الأول يظهر العيوب، والفحص الثاني يظهر إصلاح جميع العيوب.) هذه مزيج من الأخطاء الصادقة، والأشياء التي سقطت في الشقوق، ومن يقومون بالأعمال اليدوية بأنفسهم والذين ربما لم يفهموا تمامًا جميع المتطلبات. إذا كنت صاحب منزل تقع ضمن هذه الفئة، فقد نقدم إرشادات إضافية لأي أسئلة لديك، ولكن يجب عليك توظيف كهربائي في أقرب وقت ممكن.
   • أقلية ضئيلة وسريعة الزوال من المقاولين في بعض العقارات لن يبدوا أي اهتمام بحل المشكلات، أو سيقومون بإصلاح احتيالي (مثل إخفاء وصلة سلك داخل جدار لإخفاء استخدام سلك غير صحيح عن قصد)، أو إصلاح غير كفء (فهم ببساطة لا يعرفون كيفية أداء هذا النوع من المقاولات)، أو إصلاح غير صحيح (استخدموا طرقًا أو مواد غير مناسبة خارج نطاق تخصصهم)، أو غير ذلك مما يستدعي إجراء فحصين أو أكثر لإصلاحه بشكل صحيح.

عند العثور على قصور، تأكد من أن المقاول المسؤول عن الإصلاحات قد عالج المخاوف بالكامل قبل أن يطلب إعادة فحص العمل. بصفتك مالك العقار، من حقك أن تفهم ما يتم القيام به لممتلكاتك ولماذا يتم ذلك. البقاء مشاركًا يساعد على ضمان سلامة عائلتك وأن الإصلاحات صحيحة. يمكنك استخدام الموارد عبر الإنترنت للتحقيق في المشكلات الموجودة في تقارير الفحص من خلال NFPA.

الخاتمة

شراء منزل تم إجراء أعمال فيه دون تصريح يمكن أن يؤدي إلى تعقيدات ونفقات غير متوقعة. من خلال بذل العناية الواجبة، وفحص العقار بدقة، وطلب المشورة المهنية، يمكنك التخفيف من هذه المخاطر واتخاذ قرار شراء مستنير. تذكر، من الأفضل اكتشاف المشاكل المحتملة قبل إتمام الصفقة بدلاً من مواجهة مفاجآت مكلفة لاحقاً. عند شراء منزل وتوقيع مستندات الإغلاق، تحصل غالباً على هذا العقار “بالحالة التي هو عليها”. من الأفضل التأكد من أنك تشتري شيئاً جديراً باستثمارك.

إذا قررت شراء منزل يتضمن أعمالًا غير مصرح بها قبل حلها، ففكر في تعيين مقاول بنفسك بعد الاستحواذ على الملكية والتفاوض على تكلفة المنزل وفقًا لذلك. إذا وجدت نفسك في هذا النوع من المواقف، يمكنك الاتصال درايم للهندسة. لقد ساعدنا مئات من ملاك العقارات والمقاولين التابعين لهم في تكساس لتجاوز هذا الوضع الصعب.