Cómo tratar las discrepancias en la documentación As-Built

Si tiene previsto realizar una remodelación o un mantenimiento exhaustivo en su edificio, el arquitecto o contratista encargado del proyecto le pedirá planos as-built. Estos documentos proporcionan una imagen precisa del edificio para que los contratistas puedan planificar los cambios que pretenden realizar.

Sin embargo, los proyectos de construcción son complejos y a menudo requieren cambios adicionales durante el proceso. ¿Qué hacer cuando hay discrepancias en la documentación as-built debidas a cambios de última hora o a errores en el registro? La guía de Dreiym Engineering le mostrará cómo tratar la información inexacta en los planos as-built.

¿Qué es un plano As-Built?

Planos as-built son planos o dibujos detallados que documentan la distribución existente de un edificio a escala. Este conjunto de dibujos incluye planos de planta, planos de techos reflejados, secciones transversales de habitaciones individuales y otras ilustraciones claramente marcadas que representan los distintos sistemas del edificio.

Los contratistas generales de obras suelen encargarse de crear estos planos durante el proceso inicial de construcción. En el pasado, los contratistas los dibujaban con lápices, tinta y papel, pero hoy en día utilizan software de diseño asistido por ordenador (CAD) o de modelado de información de construcción (BIM).

¿Por qué cambian los planos As-Built?

Si la cuadrilla necesita hacer cambios en el plano inicial a lo largo del proceso de construcción, los subcontratistas alteran los planos as-built para reflejar el plano con mayor precisión. Este proceso de marcado se denomina a veces "redlining", por el lápiz rojo que se utilizaba tradicionalmente para hacer estos cambios.

Una vez terminadas esas correcciones, el contratista general transfiere los cambios a un nuevo conjunto de planos de trabajo. Algunas personas del sector de la construcción utilizan los términos "planos as-built" y "planos redline" indistintamente; en este punto del proceso, sirven para lo mismo.

Propósitos de los planos As-Built

La documentación as-built sirve para diversas necesidades a lo largo de la vida útil de un edificio.

Registro completo de cambios

Cada vez que alguien marca un plano as-built, añade esos cambios a la documentación para que la cuadrilla de construcción disponga de planos actualizados. Estos documentos sirven como registro del trabajo realizado y como plano de lo que se ordenó hacer a la cuadrilla.

Certificación del trabajo realizado

Una vez finalizada la construcción, los planos as-built certifican que el contratista y su cuadrilla realizaron todo el trabajo documentado. Si el propietario desea remodelar o realizar tareas de mantenimiento después de la construcción, los planos as-built mostrarán a los contratistas una disposición detallada de las características ocultas del edificio. Si el propietario contrata a un ingeniero eléctrico para que realice un recorrido por el emplazamiento inspección, ese ingeniero pedirá ver los planos as-built para hacerse una idea exacta del edificio.

Planos de demolición

Si el edificio va a ser demolido parcial o totalmente, los planos as-built serán de un valor incalculable para el equipo de demolición. El propietario puede incluso señalar qué partes del edificio demoler y cuáles dejar intactas.

Historia del uso de la tierra

Los planos as-built suelen pasar de un propietario al siguiente para mostrar al nuevo cómo el propietario anterior utilizó y construyó sobre el terreno. Si alguien descubre un objeto imprevisto durante la construcción inicial del edificio, los as-built lo reflejarán.

Discrepancias potenciales en la documentación as-built

Ahora que hemos hablado de la finalidad de los planos as-built y de cómo se crean, ¿con qué problemas se puede encontrar al manejar esta documentación?

Contratistas desmotivados o sin experiencia

Elaborar un conjunto de planos as-built precisos requiere una gran coordinación y atención al detalle por parte del contratista y su cuadrilla. Sin embargo, hay muchas otras tareas que hacer en una obra, y la responsabilidad de los as-built puede recaer en el contratista más junior. El contratista general puede no estar motivado para dar instrucciones minuciosas -o ninguna instrucción en absoluto más allá de "Aquí están las especificaciones; redáctelas".

Es posible que el subcontratista o el becario encargado de los planos as-built no tenga la experiencia necesaria para crear registros minuciosos y detallados de la construcción. Con tantas partes y piezas móviles implicadas en un proyecto de construcción, la documentación exhaustiva puede quedarse en el camino.

Falta de pago

Recopilar información sobre la distribución del edificio y actualizar meticulosamente los planos as-built para reflejar los cambios requiere tiempo y esfuerzo, y ambos cuestan dinero. A menudo, los contratistas generales y los capataces encargados de las obras consideran la documentación as-built como una tarea accesoria. No le dan mucha importancia porque no se les paga específicamente por esa tarea, así que terminarla rápidamente les permite seguir adelante.

Los propietarios de los edificios pueden combatir esta actitud pidiendo ver periódicamente los planos as-built y preguntando por los cambios realizados. Cuando los contratistas sepan que la persona encargada de pagarles comprobará su trabajo, pondrán más empeño en documentar los cambios y actualizar los planos.

Trabajo intermediado o subcontratado

Como los contratistas generales están a cargo de tantas partes de trabajo diferentes en un proyecto de construcción, no pueden esforzarse al 100% en todos los aspectos. A menudo, los contratistas subcontratan partes de sus proyectos a empresas externas para aligerar la carga de su cuadrilla in situ.

Sin embargo, es inevitable que se produzcan imprecisiones cuando alguien que nunca ha visitado la obra completa los planos as-built. La persona encargada de crear y actualizar esos planos puede no estar al corriente de los cambios de última hora o de los problemas estructurales de la obra.

Cómo tratar las discrepancias en la documentación As-Built

Si encuentra discrepancias entre los planos as-built y la estructura real de su edificio, póngase en contacto con su contratista y repasen cada discrepancia. A continuación, pida a un subcontratista o a un miembro de la cuadrilla con experiencia que actualice los planos as-built con precisión.

Deje claras las expectativas

Manténgase en contacto con su contratista y su equipo, y recuérdeles lo que espera de su documentación as-built. Todas las actualizaciones de los planos y diagramas deben estar claramente marcadas. Si hay que hacer grandes cambios, pida a la persona encargada de los as-built que cree un juego de planos nuevo y limpio.

Establezca sus propias normas

En el sector de la construcción, la mayoría de los profesionales aprenden los entresijos de la creación de planos as-built a través del boca a boca. Los contratistas y sus cuadrillas se acostumbran a dibujar y actualizar los documentos as-built por ensayo y error.

Cree sus propias normas para que las siga su cuadrilla de construcción. Algunos ejemplos de normas y directrices útiles son

• Reunión mensual o bimensual con la cuadrilla para revisar los planos as-built actualizados
• Mantener racionalizadas las hojas de planos as-built sin excesivas notas en los márgenes
• Creación de nuevos dibujos cuando los antiguos sufren un determinado número de cambios

Si es usted el propietario de un edificio y examina su documentación as-built, es posible que se sienta insatisfecho cuando encuentre discrepancias en esos planos. ¿Cómo puede hacer frente a esos errores y evitar que vuelvan a producirse errores similares? Manténgase en contacto con los contratistas responsables de esos planos y deje claras sus normas y expectativas.

¿Necesita los servicios de un ingeniero consultor para realizar una inspección a pie de obra y revisar con usted la documentación as-built? El equipo de ingenieros experimentados de Dreiym Engineering sabe cómo leer los planos as-built y ayudarle a identificar cualquier incoherencia.