Discrepancias en la documentación As-Built

Si tiene previsto realizar una remodelación o un mantenimiento exhaustivo en su edificio, el arquitecto o contratista encargado del proyecto le pedirá planos as-built. Estos documentos proporcionan una imagen precisa del edificio para que los contratistas puedan planificar los cambios que pretenden realizar.

Sin embargo, los proyectos de construcción son complejos y a menudo requieren cambios adicionales durante el proceso. ¿Qué hacer cuando hay discrepancias en la documentación as-built debidas a cambios de última hora o a errores de registro? La guía de Dreiym Engineering le mostrará cómo tratar la información inexacta en los planos as-built.

¿Qué es un plano as-built?

Planos as-built son planos o dibujos detallados que documentan la distribución existente de un edificio a escala. Este conjunto de dibujos incluye planos de planta, planos de techos reflejados, secciones transversales de habitaciones individuales y otras ilustraciones claramente marcadas que representan los distintos sistemas del edificio.

Los contratistas generales de obras suelen encargarse de crear estos planos durante el proceso inicial de construcción. En el pasado, los contratistas los dibujaban con lápices, tinta y papel, pero hoy en día utilizan programas de diseño asistido por ordenador (CAD) o de modelado de información de edificios (BIM).

¿Por qué cambian los planos as-built?

Si la cuadrilla necesita hacer cambios en el plano inicial a lo largo del proceso de construcción, los subcontratistas modifican los planos as-built para reflejar el plano con mayor precisión. Este proceso de marcado se denomina a veces "redlining", por el lápiz rojo que se utilizaba tradicionalmente para hacer estos cambios.

Una vez terminadas las correcciones, el contratista general transfiere los cambios a un nuevo juego de planos de trabajo. Algunas personas del sector de la construcción utilizan indistintamente los términos "planos as-built" y "planos de replanteo".

Finalidad de los planos "As-Built

La documentación sobre el estado de construcción responde a diversas necesidades a lo largo de la vida útil de un edificio.

Registro completo de cambios

Cada vez que alguien marca un plano conforme a obra, añade los cambios a la documentación para que el equipo de construcción disponga de planos actualizados. Estos documentos sirven como registro del trabajo realizado y como plan de lo que el equipo tenía que hacer.

Certificación del trabajo realizado

Una vez terminada la construcción, los planos as-built certifican que el contratista y su equipo han realizado todo el trabajo documentado. Si el propietario desea remodelar o realizar tareas de mantenimiento después de la construcción, los planos as-built mostrarán a los contratistas un esquema detallado de las características ocultas del edificio. Si el propietario contrata a un ingeniero eléctrico para que realice un recorrido por el emplazamiento inspección, ese ingeniero pedirá ver los planos as-built para hacerse una idea exacta del edificio.

Planos de demolición

Si el edificio se va a demoler total o parcialmente, los planos de construcción serán de gran ayuda para el equipo de demolición. El propietario puede incluso indicar qué partes del edificio demoler y cuáles dejar intactas.

Historia del uso del suelo

Los planos as-built suelen pasar de un propietario a otro para mostrar al nuevo cómo utilizó y construyó el terreno el propietario anterior. Si alguien descubre un objeto imprevisto durante la construcción inicial del edificio, los planos as-built lo reflejarán.

Posibles discrepancias en la documentación as-built

Ahora que ya hemos hablado de la finalidad de los planos as-built y de cómo se crean, ¿qué problemas puede encontrar al manejar esta documentación?

Contratistas desmotivados o sin experiencia

La elaboración de un conjunto de planos de as-built precisos requiere una gran coordinación y atención al detalle por parte del contratista y su equipo. Sin embargo, hay muchas otras tareas que hacer en una obra, y la responsabilidad de los as-built puede recaer en el contratista más joven. El contratista general puede no estar motivado para dar instrucciones minuciosas, o ninguna instrucción más allá de "Aquí están las especificaciones; redáctalas".

Es posible que el subcontratista o el becario responsable de los planos as-built no tenga la experiencia necesaria para crear registros minuciosos y detallados de la construcción. Con tantas partes y piezas móviles implicadas en un proyecto de construcción, la documentación exhaustiva puede quedar relegada a un segundo plano.

Falta de pago

Recopilar información sobre la distribución del edificio y actualizar meticulosamente los planos as-built para reflejar los cambios lleva tiempo y esfuerzo, y ambos cuestan dinero. A menudo, los contratistas generales y los capataces encargados de las obras consideran la documentación as-built como una tarea accesoria. No le dan mucha importancia porque no se les paga específicamente por esa tarea, así que terminarla rápidamente les permite seguir adelante.

Los propietarios de edificios pueden combatir esta actitud pidiendo periódicamente que les muestren los planos conforme a obra y preguntando por los cambios realizados. Cuando los contratistas sepan que la persona encargada de pagarles comprobará su trabajo, se esforzarán más por documentar los cambios y actualizar los planos.

Trabajo intermediado o subcontratado

Dado que los contratistas generales están a cargo de muchas partes diferentes de un proyecto de construcción, no pueden dedicar el 100% de su esfuerzo a todos los aspectos. A menudo, los contratistas subcontratan partes de sus proyectos a empresas externas para aligerar la carga de trabajo de su equipo in situ.

Sin embargo, es inevitable que se produzcan imprecisiones cuando alguien que nunca ha visitado la obra completa los planos conforme a obra. La persona encargada de crear y actualizar esos planos puede no estar al tanto de los cambios de última hora o de los problemas estructurales de la obra.

Cómo tratar las discrepancias en la documentación As-Built

Si encuentra discrepancias entre los planos as-built y la estructura real de su edificio, póngase en contacto con su contratista y revise cada discrepancia. A continuación, pida a un subcontratista o miembro de la cuadrilla con experiencia que actualice los planos as-built con precisión.

Dejar claras las expectativas

Manténgase en contacto con el contratista y su equipo, y recuérdeles lo que espera de la documentación "as-built". Todas las actualizaciones de planos y diagramas deben estar claramente marcadas. Si hay que hacer cambios importantes, pida a la persona encargada de los as-built que cree un nuevo juego de planos.

Establezca sus propias normas

En el sector de la construcción, la mayoría de los profesionales aprenden los entresijos de la creación de planos as-built de boca en boca. Los contratistas y sus equipos se acostumbran a dibujar y actualizar documentos as-built por ensayo y error.

Crea tus propias normas para que las siga tu equipo de construcción. Algunos ejemplos de normas y directrices útiles son:

• Reuniones mensuales o bimensuales con el equipo para revisar los planos de construcción actualizados.
• Mantener las hojas de planos as-built racionalizadas sin excesivas notas en los márgenes.
• Creación de nuevos dibujos cuando los antiguos sufren un determinado número de cambios

Si usted es propietario de un edificio y está consultando la documentación sobre la construcción, es posible que se sienta insatisfecho cuando encuentre discrepancias en esos planos. ¿Cómo puede hacer frente a esos errores y evitar que se repitan? Manténgase en contacto con los contratistas responsables de esos planos y deje claras sus normas y expectativas.

¿Necesita los servicios de un ingeniero consultor para realizar una inspección in situ y revisar con usted la documentación as-built? El equipo de ingenieros experimentados de Dreiym Engineering sabe cómo leer los planos as-built y ayudarle a identificar cualquier incoherencia.