Omgaan met afwijkingen in As-Built documentatie

Als u van plan bent om verbouwingen of groot onderhoud aan uw gebouw uit te voeren, zal de architect of aannemer die verantwoordelijk is voor het project u vragen om as-built tekeningen. Deze documenten geven een nauwkeurig beeld van het gebouw, zodat aannemers de wijzigingen die ze van plan zijn aan te brengen, kunnen plannen.

Bouwprojecten zijn echter complex en vereisen vaak extra wijzigingen tijdens het proces. Wat doet u als er discrepanties zijn in de as-built documentatie als gevolg van last-minute wijzigingen of fouten in het bijhouden van gegevens? De gids van Dreiym Engineering laat u zien hoe u om moet gaan met onnauwkeurige informatie in as-built tekeningen.

Wat is een As-Built tekening?

As-built tekeningen zijn blauwdrukken of gedetailleerde tekeningen die de bestaande lay-out van een gebouw op schaal documenteren. Deze set tekeningen omvat plattegronden, gereflecteerde plafondplannen, doorsneden van individuele kamers en andere duidelijk gemarkeerde illustraties die de verschillende systemen in het gebouw weergeven.

Aannemers worden meestal belast met het maken van deze tekeningen tijdens het eerste bouwproces. Vroeger tekenden aannemers deze met potloden, inkt en papier, maar tegenwoordig gebruiken ze computerondersteund ontwerp (CAD) of building information modeling (BIM) software.

Waarom veranderen As-Built tekeningen?

Als het team tijdens het bouwproces wijzigingen moet aanbrengen aan het oorspronkelijke plan, veranderen onderaannemers de as-built tekeningen om het plan nauwkeuriger weer te geven. Dit markeringsproces wordt soms "redlining" genoemd, naar het rode potlood dat traditioneel gebruikt werd om deze wijzigingen aan te brengen.

Zodra deze markeringen klaar zijn, zet de hoofdaannemer de wijzigingen over op een nieuwe set werktekeningen. Sommige mensen in de bouwsector gebruiken de termen "as-built tekeningen" en "redline tekeningen" door elkaar; op dit punt in het proces dienen ze hetzelfde doel.

Doeleinden van As-Built tekeningen

As-built documentatie dient verschillende behoeften tijdens de levensduur van een gebouw.

Volledig overzicht van wijzigingen

Telkens wanneer iemand een as-built tekening markeert, voegt hij die wijzigingen toe aan de documentatie, zodat de bouwploeg up-to-date tekeningen heeft. Deze documenten dienen als een verslag van het uitgevoerde werk en een plan van wat het team moest doen.

Attest van uitgevoerd werk

Wanneer de bouw klaar is, bevestigen as-built tekeningen dat de aannemer en zijn team al het gedocumenteerde werk hebben uitgevoerd. Als de eigenaar na de bouw wil verbouwen of onderhoud wil uitvoeren, zullen de as-built tekeningen de aannemers een gedetailleerde lay-out van de verborgen kenmerken van het gebouw laten zien. Als de eigenaar een elektrotechnisch ingenieur inhuurt om een site walk-down inspectie, zal die ingenieur vragen om de as-built tekeningen te zien om een nauwkeurig beeld van het gebouw te krijgen.

Sloopschetsen

Als het gebouw gedeeltelijk of volledig gesloopt moet worden, zijn as-built tekeningen van onschatbare waarde voor de slopers. De eigenaar kan zelfs aangeven welke delen van het gebouw gesloopt moeten worden en welke intact moeten blijven.

Geschiedenis landgebruik

As-built tekeningen gaan vaak over van de ene landeigenaar naar de andere om de nieuwe eigenaar te laten zien hoe de vorige eigenaar het land gebruikt en bebouwd heeft. Als iemand een onvoorzien object ontdekt tijdens de eerste bouw van het gebouw, dan zullen de as-built tekeningen dit weergeven.

Mogelijke afwijkingen in de as-built documentatie

Nu we het doel van as-built tekeningen hebben besproken en hoe ze worden gemaakt, welke problemen kunt u tegenkomen wanneer u met deze documentatie werkt?

Ongemotiveerde of onervaren aannemers

Het maken van nauwkeurige as-built tekeningen vereist veel coördinatie en aandacht voor detail van de aannemer en zijn bemanning. Er zijn echter genoeg andere taken die op een bouwplaats gedaan moeten worden, en de verantwoordelijkheid voor as-built tekeningen kan op de schouders van de jongste aannemer terechtkomen. De hoofdaannemer is misschien niet gemotiveerd om grondige instructies te geven, of überhaupt instructies die verder gaan dan "Hier zijn de specificaties; stel ze maar op".

De onderaannemer of stagiair die verantwoordelijk is voor de as-built tekeningen heeft misschien niet de ervaring die nodig is om grondige en gedetailleerde verslagen van de bouw te maken. Met zoveel partijen en bewegende delen die bij een bouwproject betrokken zijn, kan uitgebreide documentatie achterwege blijven.

Gebrek aan betaling

Het verzamelen van informatie over de lay-out van het gebouw en het nauwkeurig bijwerken van as-built tekeningen om wijzigingen weer te geven, kost tijd en moeite, en beide kosten geld. Vaak zien hoofdaannemers en voormannen die de leiding hebben over bouwplaatsen as-built documentatie als een bijkomende taak. Ze besteden er niet veel aandacht aan omdat ze niet specifiek voor die taak betaald worden, dus als ze het snel afkrijgen, kunnen ze weer verder.

Eigenaren van gebouwen kunnen deze houding bestrijden door regelmatig te vragen om de as-built tekeningen te mogen zien en te informeren naar eventuele wijzigingen. Als aannemers weten dat de persoon die hen betaalt hun werk zal controleren, zullen ze meer moeite doen om wijzigingen te documenteren en tekeningen bij te werken.

Bemiddeld of uitbesteed werk

Omdat algemene aannemers de leiding hebben over zoveel verschillende onderdelen van een bouwproject, kunnen ze zich niet voor 100 procent inzetten voor elk aspect. Vaak zullen aannemers delen van hun projecten aan externe firma's uitbesteden om de last voor hun ploeg op locatie te verlichten.

Er kunnen echter onnauwkeurigheden optreden wanneer iemand die de bouwplaats nog nooit heeft bezocht de as-built tekeningen invult. De persoon die verantwoordelijk is voor het maken en bijwerken van die tekeningen is misschien niet op de hoogte van last-minute wijzigingen of structurele problemen op de bouwplaats.

Hoe om te gaan met afwijkingen in de As-Built documentatie

Als u afwijkingen tegenkomt tussen uw as-built tekeningen en de werkelijke structuur van uw gebouw, neem dan contact op met uw aannemer en bespreek elke afwijking. Laat vervolgens een ervaren onderaannemer of bemanningslid de as-built tekeningen nauwkeurig bijwerken.

Maak verwachtingen duidelijk

Blijf in contact met uw aannemer en zijn team, en herinner hen eraan wat u verwacht van uw as-built documentatie. Alle updates van plattegronden en diagrammen moeten duidelijk gemarkeerd worden. Als er grote veranderingen moeten worden aangebracht, laat de persoon die verantwoordelijk is voor de as-built tekeningen dan een schone, nieuwe set tekeningen maken.

Stel uw eigen normen

In de bouwsector leren de meeste vakmensen de ins en outs van het maken van as-built tekeningen van mond tot mond. Aannemers en hun personeel raken gewend aan het tekenen en bijwerken van as-built documenten met vallen en opstaan.

Stel uw eigen normen op die uw bouwploeg moet volgen. Voorbeelden van nuttige normen en richtlijnen zijn onder andere:

• Maandelijks of tweemaandelijks vergaderen met de crew om bijgewerkte as-built tekeningen te bekijken
• Gestroomlijnde as-built tekenbladen houden zonder overmatige notities in de marges
• Nieuwe tekeningen maken wanneer de oude een bepaald aantal wijzigingen ondergaan

Als u als gebouweigenaar uw as-built documentatie bekijkt, kunt u ongelukkig worden als u afwijkingen in die tekeningen tegenkomt. Hoe kunt u deze fouten aanpakken en voorkomen dat soortgelijke fouten opnieuw gemaakt worden? Blijf in contact met de aannemers die verantwoordelijk zijn voor die tekeningen en maak uw normen en verwachtingen duidelijk.

Heeft u de diensten van een raadgevend ingenieur nodig om een site walk-down inspectie uit te voeren en as-built documentatie met u door te nemen? Dreiym Engineering's team van ervaren ingenieurs weet hoe ze as-built tekeningen moeten lezen en hoe ze u kunnen helpen bij het identificeren van eventuele inconsistenties.